Cuando los dueños de un edificio entero se hacen pasar por pequeños caseros para sortear el tope al precio del alquiler

Patrícia y Adrià firmaron en octubre de 2024 su actual contrato de alquiler sin saber exactamente si su casero era un pequeño o un gran propietario. No se lo pensaron dos veces: un ático de 58 m2 a 1.064 euros al mes en el Poble-sec de Barcelona no iba a durar mucho en oferta, tal y como están los precios. Pero poco después comprobaron que los dueños lo eran de toda la finca entera, en total 18 pisos, y que esto les abría la puerta a reclamar una rebaja de la mensualidad, de acuerdo con la Ley de Vivienda. 

Como recoge la normativa estatal, en las zonas declaradas tensionadas, donde la limitación de precios está vigente, los grandes propietarios (que en Catalunya son los que poseen cinco o más viviendas) deben ajustar el alquiler a lo que fija el Índice de Referencia.

Para el ático de Patrícia y Adrià, esto suponía un máximo de 900 euros, y no los más de 1.000 que firmaron. Pero cuando pidieron a la propiedad que les hiciera la rebaja, se llevaron una sorpresa. “En la reunión nos dijeron que ellos eran pequeños propietarios y que no les aplicaba esta medida”, comenta la pareja inquilina. 

Los argumentos que emplearon los dueños fueron dos, y ambos tienen que ver con la poca concreción de la Ley de Vivienda a la hora de delimitar lo que es o no un gran tenedor. Por un lado, el casero es una comunidad de bienes (son tres titulares con el 33% cada uno) y la norma no especifica qué hacer en esos supuestos. Del otro, este edificio del Poble-sec es una finca entera que consta como un solo inmueble en el Registro de la Propiedad, con lo que los dueños defendían que debe contabilizarse como una sola propiedad, y no 18.

“Imagino que no estaréis bien informados”. Con esa frase arrancaba el correo electrónico que recibieron Adrià y Patrícia tras su demanda de modificación del contrato para que les bajaran el alquiler. “Siguiendo los criterios orientadores unificados de los jueces de Primera Instancia de Barcelona, no estamos ante un gran tenedor”, proseguía el mensaje, comprobado por elDiario.es, que les envió el administrador de fincas.

El razonamiento de la propiedad no salía de la nada, sino que tenía como base un documento orientador de los jueces de Primera Instancia de Barcelona, aprobado en junio de 2023, poco después de que entrara en vigor la Ley de Vivienda. En esa circular, muy crítica con la norma, los togados abordaron algunas dudas derivadas de la ley (aunque la decisión final corresponde a cada magistrado según su criterio razonado). Entre otros, los jueces intentaron responder a los interrogantes sobre las fincas verticales y la cotitularidad de inmuebles.

Como la Ley de Vivienda se refiere al gran tenedor como el titular de “diez o más inmuebles” o de una superficie construida residencial de más de 1.500 m2, los magistrados concluyen que una “finca registral” compuesta de un edificio con varias viviendas “cuenta como un único inmueble”. Es decir, que por ejemplo el propietario de 15 viviendas repartidas entre varios bloques sería un gran tenedor, pero uno que las tenga concentradas en una misma finca, y que no esté dividida horizontalmente en el Registro de la Propiedad, sería pequeño casero. 

Quejas del Sindicato y dudas de las API

Josep Ferrer, codirector de la Cátedra Barcelona Estudis d’Habitatge en representación de la Universitat Pompeu Fabra (UPF), constata que estos criterios son favorables a los propietarios. “Es lógico que ellos los utilicen”, afirma. Aunque él se muestra crítico con esa interpretación y recuerda que los jueces que tengan que resolver demandas relacionadas con estos casos no tienen por qué adoptarla.

“Aunque la ley se expresa de forma poco precisa, parece claro que aunque un edificio no tenga hecha la división horizontal, si tiene 20 pisos es un gran tenedor”, concluye este catedrático.

En este sentido, todas las fuentes consultadas coinciden en que la norma es demasiado imprecisa en la definición de grandes tenedores. No solo los expertos, también Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona o el Sindicato de Inquilinas de Catalunya suscriben esa afirmación, aunque discrepen de las medidas a adoptar.

“La ley está tan mal redactada que incluso es difícil ponernos de acuerdo dentro de nuestras asesorías jurídicas”, se queja Carles Sala, portavoz y director del Área Jurídica del Colegio de Agentes Inmobiliarios de Barcelona. En su caso, se reconoce “sorprendido” por la interpretación de los magistrados, pero añade: “No seremos nosotros quienes vayamos contra los jueces”. 

Sala asegura que han trasladado a la Generalitat una batería de dudas sobre la delimitación de los grandes tenedores, y se quejan de no haber tenido respuesta. Preguntada la Administración catalana sobre los casos de bloques enteros de pisos, responde: “Si en la finca hay cinco viviendas o más, a pesar de que no se haya hecho la división horizontal, sí sería gran tenedor”. 

En cuanto a la copropiedad, sin embargo, la Generalitat se alinea más con los criterios orientadores de los jueces, que apuntan a que debería aplicarse las titularidades superiores al 50% de la vivienda o inmueble. “Solo esta participación atribuye facultades para decidir sobre el arrendamiento”, señalan fuentes del departamento de Territorio. 

Desde el Sindicato de Inquilinas, por su parte, temen que este resquicio legal que han encontrado algunos caseros de fincas enteras esté más extendido de lo que a ellos les consta, que es por ahora puntual. “¿Cuántos inquilinos habrán descubierto esto? Muy pocos, porque nadie tiene la costumbre de buscar en el catastro las propiedades de su casero para descubrir si tiene más de cinco viviendas, es solo lo hace gente que está muy informada”, señala Paula Cardona, responsable jurídica de la entidad.

Lo que pide el Sindicato de Inquilinas es que se ponga en marcha ya en Catalunya el Registro de Grandes Tenedores, previsto por la ley autonómica desde 2022. Tres años después, el actual Govern ha aprobado un decreto ley, el 2/2025, que ya obliga a este tipo de propietarios a registrarse como tal en la Agencia de Vivienda de Catalunya, a la espera de que esté listo el registro oficial. 

La existencia del Registro Grandes Tenedores, señala el Sindicato, hubiera facilitado mucho las cosas a inquilinos como Patrícia y Adrià. Para comprobar que su casero es un gran propietario, ellos tuvieron que acudir a varias sedes de los Registros de la Propiedad y pagar la tasa para obtener la información, además de contrastarla con la que aparece en el catastro. En sus indagaciones llegaron a constatar que los dueños son titulares de 26 viviendas. 

“Ya es lo bastante difícil encontrar un piso en Barcelona como para tener que hacer todo este trabajo de investigación”, se lamenta Patrícia. “Nosotros lo hicimos porque teníamos el tiempo y estamos concienciados, pero la mayoría de la gente no sabría como hacerlo”, argumenta. De hecho, el Sindicato de Inquilinas, que les asesoró en todo el proceso, defiende que el Registro de Grandes Tenedores debería funcionar como un buscador para agilizar estas consultas.

Tras su insistencia, Patrícia y Adrià explican que han conseguido el compromiso del casero de que les rebajará el alquiler a lo estipulado por el Índice de Referencia. En los próximos días firmarán el contrato con la reducción.