Las casas no tienen ruedas

El mercado de la vivienda es un mercado muy particular al estar muy segmentado, ya que está constituido por viviendas sociales públicas (casi inexistentes en España), viviendas protegidas, viviendas libres, viviendas de lujo y viviendas de segunda residencia, que satisfacen necesidades muy distintas. La comparación de la demanda agregada de vivienda con la oferta agregada, por tanto, no sirve de mucho. La oferta disponible en Murcia no satisface la demanda existente en Barcelona, por ejemplo, y como sabemos las viviendas no tienen ruedas.

En todos los foros sobre vivienda en los que he participado a lo largo de mi dilatada carrera profesional, siempre se ha debatido sobre si una vivienda protegida debía mantener esa condición durante toda su vida útil o durante un tiempo limitado. Perdí el debate. No conseguí que se mantuviera una calificación permanente.

Diagnóstico

El problema de la vivienda no es nuevo, pero ha estallado debido a múltiples razones:

Estos son los componentes fundamentales del coctel que ha provocado este estallido que parece repentino, pero que se ha gestado durante muchos años.

Operadores

El Estado, que no tiene casi ninguna competencia, salvo la legislación básica y los Planes de Vivienda Protegida, en donde no entran ni País Vasco ni Navarra, ya que disponen de una financiación específica por medio de Conciertos.

Las Comunidades Autónomas, que son los gestores y ejecutores de los Planes de Estado, suplementados muchas veces por ayudas propias.

Los Ayuntamientos, sujetos pasivos con capacidades y competencias fundamentales. Conceden las licencias de obras, que en ocasiones pueden llegar a tardar dos años, y tienen la competencia plena sobre la programación de suelo y su transformación en solares para la construcción de viviendas.

Las Empresas Públicas de vivienda, existentes en el Estado, en las Comunidades Autónomas y en algunos Ayuntamientos.

Las Empresas Privadas, que han sido históricamente unos operadores muy importantes, habiendo producido millones y millones de viviendas protegidas(VPO y VPP) en régimen de venta.

Propuestas

“Un problema complejo no se puede resolver con una solución simple”

Mi experiencia de más de 50 años de ejercicio como arquitecto y más de 5 como Director General de Arquitectura y Vivienda en la Comunidad Valenciana, así lo avalan. Enseguida comprendí que lo más difícil de gestionar en las Administraciones Públicas es la coordinación de los distintos estamentos que la conforman. Y también que la lentitud del proceso de producción de viviendas, entre cinco y siete años, acentúa la complejidad.

Por ello, es imprescindible la coordinación y colaboración de los tres estamentos del Estado: Gobierno, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos.

Si se pretende construir un parque público de viviendas en alquiler casi inexistente en España, es necesario fondos, suelo y gestión.

Los fondos los puede facilitar el Estado, incluso con la cooperación de los Fondos Europeos, el suelo es una potestad básicamente municipal, la construcción de los edificios los pueden ejecutar cualquiera de las tres administraciones, pero la gestión del alquiler parece lógica que se lleve desde la administración más cercana que son los municipios.

Es necesaria la implicación de los municipios en la producción y gestión de vivienda asequible priorizando la producción de suelo para tal fin y creando o potenciando sus Sociedades Públicas.

La colaboración público-privada ha sido, y debe seguir siendo, básica. Hay que dialogar con los operadores y conseguir una eficiente relación y colaboración, dada las limitadas capacidades de gestión existentes exclusivamente desde lo público.

La vivienda es una paradoja en sí. Por una parte, es un derecho constitucional y por otra es un bien sujeto a las condiciones de mercado y también a la especulación. Las viviendas se rigen por medio de un mercado segmentado por su uso, su precio y su ubicación, por lo que podemos tener un parque de viviendas muy grande, pero muchas de ellas en los lugares en donde no se necesitan. Insisto, las viviendas vacías de la costa no satisfacen las necesidades de vivienda de las grandes urbes y, como sabemos, las viviendas no tienen ruedas.

Por todo lo expuesto, es evidente que el mercado de la vivienda debe ser un mercado regulado. La pregunta clave es ¿Qué aspectos deben regularse y quien puede o debe hacerlo?

Siempre he defendido que puede utilizarse la política fiscal como una muy eficaz política de vivienda introduciendo en el sistema impositivo español exenciones y gravámenes apropiados sobre el IRPF, el impuesto sobre patrimonio, transmisiones y actos jurídicos documentados, sucesiones, plusvalías, IBI, impuesto sobre construcciones etc.

También es imprescindible regular pormenorizadamente las viviendas de uso turístico. Lo que en unos lugares es una fuente de riqueza, en otros se convierte en una completa alteración de precios y por lo tanto en una carga. Corresponde a los Ayuntamientos la regulación de la vivienda turística para extraer de ellas lo bueno e impedir lo malo. Bien con limitaciones a su proliferación, bien con los sistemas impositivos municipales. La regulación puede alcanzar aspectos tan variopintos como la limitación de los alquileres en zonas tensionadas, aunque es necesario observar sus implicaciones en el mercado de alquileres de toda la ciudad o área metropolitana. También el Estado podría dificultar la entrada en el mercado español de Fondos de Inversión que tengan una finalidad especulativa.

Finalizo esta “reflexión” por parte de alguien que siempre pensó que esta erupción de la crisis de la vivienda podía darse, pero no en tan poco tiempo ni con tanta intensidad. En mi opinión el mercado no va a solucionar esta crisis, y va a tardar mucho en resolverse. Hay que hacer actuaciones piloto rápidas y eficaces y armarse de mucha paciencia. Se necesita tiempo y mucha voluntad política de coordinación y colaboración entre las tres Administraciones. Es imprescindible un gran pacto de Estado. ¿Para cuándo?