Los inquilinos que ahora son caseros y han visto las dos caras de la vivienda en Madrid: “Para mí fue un conflicto moral”

Alicia lleva la mitad de su vida independizada. Es de Madrid y tiene 46 años. Los últimos 10 los ha pasado en Collado Villalba, un municipio a 40 kilómetros de la capital. Pero el resto del tiempo estuvo balanceándose entre pisos de la gran ciudad, donde ha pasado por hasta cinco barrios distintos viviendo de alquiler. Algunos más céntricos, como Acacias, Atocha o Delicias; otros, hacia la periferia, en Carabanchel y Vallecas. Ahora vuelve verse bicheando en Idealista y otros portales de búsqueda inmobiliaria para tantear precios por una nueva zona. Busca cómo está la cosa en pleno centro, donde el mercado del Rastro, y encuentra pisos de entre 1.500 y 2.500 euros mensuales para las características que busca: unos 80 metros cuadrados y tres habitaciones. Sin embargo, esta vez no es como las demás. Sus ojos ya no miran como una futura inquilina, pues lo que hace es observar precios para fijar ella misma el alquiler de una vivienda.

El inmueble lo comparte con sus padres, que acaban de recibirlo gracias a una herencia. Pero como son mayores, Alicia se ha encargado de gestionarlo. “Lo primero que me planteé fue hacerlo sola. Sabía cómo gestionarlo y no me parecía algo muy bestia, pero me llamaron para hacer un curso y tuve que buscar una inmobiliaria”, narra esta madrileña, que vivió la experiencia relatada a lo largo del mes de mayo. De la agencia solo quería a alguien que se encargara de gestionar las llamadas, las visitas o realizada la preselección. Reconoce que le gusta estar encima de las cosas, pero necesitaba ayuda dadas las circunstancias. Los agentes le asesoraron, pero ella tenía muy claro lo que quería.

Ahí fue cuando empezó a informarse a través de diferentes webs o visitando los portales inmobiliarios, filtrando por su zona. Los únicos dos pisos que aparecen en Idealista con condiciones similares a las que ofertaba (entre 60 y 100 metros cuadrados, tres habitaciones y próximos al metro de La Latina) ni siquiera son para largas estancias, sino que se ofrecen en alquiler de temporada. Y al doble de precio: alrededor de los 3.000 euros. Ampliando un poco más el rango de búsqueda, en toda la zona de Lavapiés-Embajadores, las opciones oscilan entre los 1.500 y los 2.500 euros para alquileres convencionales de más duración.

Por ejemplo, un piso en la calle de Santa Isabel y al lado de la plaza de Antón Martín, con condiciones muy similares, cuesta 1.600 al mes con 76 m² útiles, amueblado y con tres dormitorios. Si los llenan todos, a cada inquilino le sale por unos 530 al mes. Otros casos, los que menos, suben bastante el precio: un inmueble publicitado por la inmobiliaria Altor Propiedades, que ni siquiera admite visitas antes de alquilar, queda en 2.245 € mensuales para 70 metros cuadrados al lado de Tirso de Molina; otro, en Ribera de Curtidores y que se publicita como reformado, cuesta 2.000 euros al mes. Al final, la inmobiliaria tardó varias semanas en hallar unos candidatos que le convencieran, pero Alicia ya ha encontrado inquilinos para su piso en Madrid. Antes de cederlo, hizo una reforma por valor de 45.000 euros.

Es una familia peruana con cinco miembros: los padres y sus dos hijos, uno de ellos acompañado de su esposa. Se han repartido entre las tres habitaciones y pagarán 1.500 euros en total, lo que saldría a 300 euros por persona. Una ganga para ser el centro de Madrid, si se ignora que dos matrimonios distintos deberán convivir incluso aunque provengan de la misma familia. “Yo misma hice el estudio de viabilidad”, se enorgullece Alicia. La inmobiliaria le aconsejó alquilarlo por habitaciones, pero como su idea era encargarse luego del contacto directo con los inquilinos prefirió no complicarse y buscar algo más estable en principio, para no verse con papeleo cada vez que alguien se vaya del piso.

Calculó que lo ideal sería unos arrendatarios que gastaran aproximadamente entre el 30% y el 40% de su sueldo en el alquiler, y en este caso había cuatro de cinco personas con trabajo y contratos indefinidos. En los últimos años, la Comisión Europea ha alertado del porcentaje de salario que en España se destina al alquiler: algo menos de la mitad supera el 40%, frente al 21,2% de la media europea. El Banco de España también avisa de que la mitad de los inquilinos está en riesgo “de pobreza o de exclusión”, como consecuencia de los altos precios y los bajos sueldos.

El precio de la vivienda sube en 2025 más que en casi dos décadas

La situación de la vivienda tiene consecuencias dramáticas para buena parte de la población. Solo en el primer trimestre de 2025 el precio se incrementó más que nunca en los últimos 18 años: registró una subida del 12,2% interanual según el INE. Y no solo eso: con este dato, los precios ya encadenan hasta 40 trimestres al alza –el Instituto Nacional de Estadística segmenta así sus muestras– en un momento en el que, además, no hay pisos suficientes como para abastecer una amplia demanda: el mercado se ha tensionado. La palma de oro se la llevan las grandes ciudades, asoladas por el auge de la vivienda turística –solo en Madrid hay al menos 15.000 ilegales que Consumo ha mandado a desmantelar– o la escalada de precios incluso en las zonas periféricas.

La entrada al mercado de compradores extranjeros que invierten en inmobiliario español también estira la cuerda. Un informe del Colegio de Notarios analizado en El Confidencial advertía de que este último fenómeno se ha triplicado entre 2007 y 2024, pasando del 7,5% a casi el 30% en menos de dos décadas. Los mismos datos apuntan a que, el año previo a que explotara la burbuja, el 24% de las operaciones de compraventa las realizabas jóvenes (menores de 30 años), una cifra que ahora queda reducida a la mitad. Las exigencias para arrendar un piso son cada vez más rocambolescas.

Vida laboral, tres últimas nóminas propias y las de algún avalista, seguros de impago a cargo del inquilino, un mínimo de seis meses o un año para recuperar la fianza, varias mensualidades de entrada a más de 1.000 euros cada una... Alicia nació en los ochenta, así que ha visto evolucionar todo este escenario a lo largo de las décadas. Primero solo como inquilina y ahora, también como casera. “Siempre que me ha condicionado el haber estado al otro lado, en una situación precaria y gastando el 50% de mi sueldo solo en el alquiler, sin capacidad de ahorro”, confiesa a Somos Madrid. “Ahora puede ser incluso peor, porque el mercado es más asfixiante. Cuando llegó el momento de tener que fijar yo un precio y ofertar una vivienda, me sentí extraña. Creo que, al principio, tuve un conflicto moral”.

La tensa situación del mercado inmobiliario ha enfrentado en no pocas ocasiones a caseros con inquilinos o compradores. “Yo te invito a venir un día conmigo y verás lo que es tener inquilinos”. En este caso, el reto fue de la presidenta de la asociación catalana de propietarios (Unió de Propietaris), Núria Garrido. Se lo dijo a una portavoz del Sindicat de Llogateres, el Sindicato de Inquilinas, Carme Arcarazo, en un acalorado debate en Catalunya Ràdio. “Es como tener un hijo. Te enteras si se divorcian, si se les muere la pareja, si pierden el trabajo, si tienen goteras o si se les estropea la caldera... Es un incordio”, concluyó así las que han sido unas polémicas declaraciones. La de Garrido es una entidad reciente. Pero años antes, en 2020 y en pleno azote de la pandemia, se creó otra a nivel estatal que hoy aúna a unos 6.000 caseros en todo el país: Asval, la Asociación de propietarios de Viviendas en Alquiler.

Su actual presidenta, Helena Beunza, fue directora general de la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo de la Generalitat Valenciana, vicepresidenta de la Asociación de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS) y también secretaria general de Vivienda del Gobierno de Pedro Sánchez entre 2018 y el año que nació Asval. En una conversación con Somos Madrid, Beunza sí asume que el inquilino afronta una situación difícil para acceder a una casa, pero no comparte lo que define como un “mal uso del control de precios” en el negocio del alquiler: cree que se basa en índices ajenos al mercado y, por lo tanto, fuera de la realidad. “En España no estábamos acostumbrados a ser arrendatarios: en el Franquismo y al inicio de la democracia nos habíamos convertido en un país de compradores, lejos de la tendencia europea. Pero esto lleva años cambiando, en parte por necesidad y en otra por voluntad”, determina.

En su opinión, la actual crisis de vivienda encuentra en España dos factores estructurales: un “fuerte déficit de la oferta” –según datos del BE, oscila entre 450.000 y 600.000 inmuebles entre 2022 y 2025– y “un parque de vivienda social en alquiler apenas llega al 1,5 % del total cuando en la UE roza el 10%”. Aunque cada vez hay más gente que alquila, el dato actual ronda el 23% de los ciudadanos en esta condición frente al 30% europeo. “Lo que criticamos son las medidas que reducen la oferta y generan inseguridad jurídica. Es importante construir más vivienda, pero mientras tanto es fundamental que los particulares no retiren las suyas del mercado. Y la única forma de conseguirlo es con incentivos”, sostiene. En encuestas internas de Asval, el 80% de los afiliados colocaba la okupación entre sus principales problemas.

“Necesitamos procedimientos más ágiles y garantistas de acuerdo con nuestro sistema jurídico. Exigimos respuesta rápida por parte de las administraciones y clara seguridad jurídica para que los propietarios puedas recuperar sus viviendas sin trabas”, apunta a este respecto, aunque la propia Beunza reconoce que el sondeo entre sus miembros no es necesariamente representativo de la realidad dado que “normalmente quien se asocia es el que posee un gran interés por algo”, y no siempre el casero de a pie. Por ejemplo, otro de los propietarios consultados que alquilan su vivienda en Madrid, Antonio, no ha tenido problemas al respecto.

Arrendar en Madrid, alquilar fuera: cobrar el mes para pagar a otro

Tiene 30 años y hace tres que alquila una vivienda en el distrito de Tetuán a tres chicas, las mismas durante todo este tiempo. Llegaron para estudiar y terminaron trabajando en la ciudad, pero la relación era buena así que continuaron viviendo allí. En paralelo, el propio Antonio alquila para sí una habitación por 950 euros en una zona céntrica de París. “Si he visto algo peor que Madrid, es esto”, concluye al otro lado del teléfono, desde donde habla a casi 1.200 kilómetros de distancia. Trabaja como investigador postdoctoral y, según cuenta, por vivir allí no gana mucho más que un académico en España. “Lo que cobro del piso me ayuda a permitirme estar aquí, porque el sueldo en estas condiciones no da para mucho”, reflexiona. Es segoviano, pero vivió en la capital unos ocho o nueve años antes de mudarse a Francia. “Como ya estaba fuera me venía mejor contratar a una inmobiliaria, así que contacté a una del barrio con la que ya había firmado antes la compra de mi apartamento”, recuerda. En su caso no tuvo que abonar nada a la agencia y sí lo hicieron sus inquilinas, que pagaron una mensualidad extra por persona.

El piso lo cerró en 1.300 euros al mes, así que para la entrada cada una tuvo que poner unos 430 euros de más. Desde 2023, la Ley de Vivienda establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de alquiler deben ser asumidos por el propietario y no por el arrendatario. Esto significa que los inquilinos no están obligados a pagar las comisiones de las agencias inmobiliarias. A Alicia –que se estrenó después de esa fecha– sí que le cobraron un alquiler como casera, aunque desconoce si sus arrendatarias tuvieron que pagar algo más. Como en su caso, Antonio también asegura que su situación como inquilino en una ciudad como París le condicionó a la hora de decidir qué condiciones fijaría él mismo como casero.

Un 'nuevo casero' de Madrid, que fue inquilino durante 18 años: "Recuerdo que costaba mucho encontrar piso entre tanto cuchitril a precio de oro

Cuando buscaba una habitación para mudarse encontró de todo. Le sorprendió especialmente un estudio de 24 metros cuadrados útiles por 1.090 euros, que además se hallaba algo desgastado. “Creo que ha sido, en cierta medida, por principios. Tal y como yo lo veo, para la zona que es y el estado en el que está el piso sale bastante rentable, teniendo en cuenta cómo está el mercado en Madrid. Estoy contento y no he tenido problemas con mis inquilinas: desde que la inmobiliaria las seleccionó, yo mismo me encargo de la gestión directa con ellas para reparaciones o asuntos del piso”, resuelve. No se ha visto especialmente afectado por la Ley de Vivienda, indica, y en este tiempo el alquiler lo ha subido conforme al tope establecido por la norma (3% en 2024 y 2,2% este año).

Otro caso es el de Mikel, que como Antonio vive fuera de Madrid aunque vuelve a veces a ver a amigos o conocidos. “Recuerdo que costaba mucho encontrar piso entre tanto cuchitril a precio de oro”, critica. Finalmente, él y su pareja pudieron comprar un piso, el único que tienen en propiedad en la capital. En ocasiones, cuando llega de visita, aprovecha para resolver algún apaño en el piso, que ahora alquilan a terceros. Está en Puerta de Toledo, también dentro de la almendra central de Madrid. Es el mismo en el que ambos residieron durante 18 años en la ciudad, pero cuando se mudaron decidieron arrendarlo en lugar de deshacerse de él. Espacialmente es grande, de unos 100 metros cuadrados, pero solo tiene una habitación y eso hizo que todos los inquilinos que tuvieran fueran parejas en la treintena o, en un caso, un hombre de unos 40 que estaba divorciado.

Desde 2017, cuando entraron los primeros ocupantes, han pasado por cuatro contratos distintos. En esos ocho años el precio ha variado un 1,5%, de 1.150 a 1.300 en el último acuerdo. Tanto a él como a su pareja les interesaba alguien que permaneciera durante estancias largas, pero reconocen que el piso deja de valer cuando una pareja busca, por ejemplo, tener un hijo. Para buscar no contactaron con una inmobiliaria, aunque sí hablaron con un agente particular que hizo la preselección. Mikel no terminó muy contento con el servicio: pasaron más de dos meses hasta que pudieron firmar algo. Estos son algunas de las voces de los caseros particulares que, como mucho, tienen una vivienda en propiedad sometida a contrato de arrendamiento. La mayoría de los que han sido consultados reutilizan parte del cobro para invertir, a su vez, como inquilinos en otro piso.

Todos ellos participan en el mercado del alquiler, aunque no son el único perfil ni necesariamente el más influyente. Una investigación de Civio publicada en 2023 reveló que tan solo diez empresas controlan el 12% de los inmuebles alquilados en Madrid. La primera es la Agencia de Vivienda Social, que en este caso es pública y pertenece al Gobierno regional. Pero la segunda es Blackstone, un conocido fondo buitre que también invierte en activos inmobiliarios. El Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid advierte que una buena parte del mercado lo controlan grandes tenedores, con 10 o más viviendas en su poder. Con la Ley de Vivienda de 2023 se ha creado un registro obligatorio para los grandes tenedores, que se definen por primera vez de forma oficial en esta norma. Pero para solucionar el gran agujero de la vivienda en España, hablen caseros o inquilinos, una cosa es común a ambos: aún queda mucho camino por recorrer.